O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de sua Terceira Turma, estabeleceu que a alienação por iniciativa particular não perde a validade mesmo que o procedimento do artigo 880 do Código de Processo Civil (CPC) não seja integralmente seguido, contanto que não haja comprovação de prejuízo às partes envolvidas.
O caso teve início com uma ação de execução de título extrajudicial movida por uma instituição financeira, na qual o devedor apresentou imóveis para penhora. Após a realização de um segundo leilão, alguns bens foram arrematados, enquanto um imóvel restante foi vendido diretamente por iniciativa particular. Essa venda foi posteriormente homologada pela justiça, resultando na posse do bem pelo adquirente.
O antigo proprietário do imóvel contestou a venda, alegando sua nulidade por ter sido realizada por iniciativa particular imediatamente após o segundo leilão e sem sua intimação prévia. Contudo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou a ação improcedente.
Ao recorrer ao STJ, o ex-proprietário argumentou que a venda direta desrespeitou as normas processuais, o que, segundo ele, comprometeu a segurança jurídica e resultou em perdas, danos e lucros cessantes. Ele afirmou que, caso tivesse sido comunicado sobre a venda, teria exercido seu direito de preferência.
Venda direta não prejudicou o devedor, apesar de descumprir exigências legais
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, confirmou que as exigências do artigo 880 do CPC para a venda direta do bem penhorado não foram integralmente atendidas. Tais exigências incluem o requerimento do exequente, a intimação das partes e a definição das condições da alienação pelo juiz, embora o banco tenha posteriormente concordado com a venda e o magistrado tenha homologado o negócio.
No entanto, a ministra ressaltou que a alienação foi realizada por um valor superior a 50% da avaliação, efetuada à vista e com a intermediação de uma leiloeira com experiência.
Conforme a relatora, o prejuízo invocado pelo ex-proprietário estava relacionado à impossibilidade de seus familiares exercerem o direito de preferência para manter o imóvel na família, devido à falta de intimação prévia. Contudo, a ministra apontou que tanto o filho quanto o irmão do devedor foram informados sobre o interesse do terceiro no imóvel, mas optaram por não apresentar propostas.
Flexibilidade na alienação por iniciativa particular
Adicionalmente, a ministra salientou que a alegação de perda da oportunidade de exercer o direito de preferência não constava na petição inicial nem nas contestações à arrematação no processo de execução, tendo sido levantada somente na fase de réplica.
Nancy Andrighi destacou que, em casos de alienação por iniciativa particular, é responsabilidade do juízo supervisionar as negociações e assegurar o cumprimento dos requisitos legais. Ela complementou que "há flexibilidade do juiz para a fixação das condições de alienação por iniciativa particular, que devem ser adequadas às circunstâncias da hipótese e podem ser revisitadas, se necessário".
Ao confirmar a validade da venda direta efetuada após o segundo leilão, a ministra concluiu que, após a homologação do negócio pelo juiz, qualquer contestação de invalidade exige a comprovação de prejuízo.